需求尚待培育，运营亟需提升，盈利模式仍未明

 

4月12日-15日，被业内誉为“楼市第一展”的北京春季房地产展览会拉开了帷幕。随着楼市调控的加剧，今年北京、环京楼市的参展项目数量相比以往明显锐减，而外地旅游以及健康养老类楼盘项目则成为了主流。养老地产再次成为今年房展会的热点主题，不仅展台面积大，甚至出现来自山东、云南、海南、广西的健康养老地产项目互打擂台竞客的场面。

 

确实，近年国内养老需求日渐增长，各大开发商纷纷介入养老地产领域。根据亿韩智库的报告，目前全国有80多家地产企业开始涉足养老，百强企业中有23家已经列席其中。

 

国内地产商对“养老地产”概念的畅想始于2011年，但绝大部分地产商的“养老地产”项目沦为以养老概念圈地卖房；而随着中国地不动产市场从增量时代进入存量时代，坐等资产增值的日子已经成为过去，如何依靠运营能力，盘活存量资产，是包括养老地产在内的不动产市场的大课题。

 

就模式上来讲，国内主要有销售、租赁、租售并举和会员制四大模式。国内养老地产尚处于初级阶段，养老服务市场环境尚不成熟，房企打造的养老地产项目更多的是植入适老化硬件设施，而后期运营服务对于地产企业是一个全新的课题。

 

契机：人口老龄化，养老结构转变，国家政策扶持

 

国家统计局数据最新公布的《2017年国民经济和社会发展统计公报》显示，截至2017年末，中国60岁以上老龄人口有2.41亿人，占总人口17.3％；65 周岁及以上年龄人口 1.58亿人，在总人口中占比 11.4%。这两项数字均比2016年进一步提高。

 

国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，就意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会，而达到14%则为深度老龄化，达到20%为超级老龄化。也就是说，中国正处于从老龄化社会向深度老龄化社会过渡阶段。

 

 “银发经济”驱动了巨大的产业需求。目前新型中高端养老社区的认知度和需求大幅提升。胡润《2016中国高净值人群白皮书》可以给我们一些有用的参考，中国2016年资产千万以上的人口达134万人，按照高净值人群家庭平均赡养３位老人，10%参与机构及社区养老来测算，目前有40.2万张床位需求。其中，在未来养老方式的规划上， 57%的人群认为纯居家式养老是首选，28%的人愿意选择中高端养老社区，社区养老以8%排名第三。而胡润《2017年中国高净值人群医养白皮书》的调查中，表示“肯定会入住”中高端养老社区的比例进一步提升。而分区域来看，北京和上海的主力高净值人群父母选择“中高端养老社区”的比例显著高于其他城市。

 

 

面对中国社会的养老压力，2016年10月民政部发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》，2016年12月国务院办公厅发布《关于全国放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，再到2017年3月国务院引发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，均凸显出政府鼓励民间资本进入养老市场的态度。

 

养老地产的商机何在？

 

目前，已经涉及养老地产研究和实践的开发企业有万科、保利、远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产、世联行等等。品牌开发商涉足养老地产领域，在一定程度上是在传统业务基础上做新的拓展。地产行业已从增量时代逐渐进入到存量时代，从开发时代到运营时代，养老地产已成为开发商战略布局的重要一环。

 

养老地产的商业模式，主要有四种：销售、租赁、租售并举和会员制。

 

销售模式包括产权销售和使用权销售。销售是最直接的，回报率接近于普通商品房销售。但如果开发商不介入后期的养老服务，配套设施、后期服务跟不上，则多半项目不成功。

 

租售并举在中央的号召下，俨然成为了一种主流。这一模式是指开发企业设置一定的租售比，一般销售60%-70%的房源，持有30%-40%房源用于运营。该模式既能通过销售物业来有效缓解开发商的资金压力，又能确保消费者能享受到后期配套服务。但自持部分对服务和管理水平有较高的管理要求。

 

而在会员制模式下，消费者在入住养老社区时，需一次性缴纳一笔略低于所居住住宅销售价值的会员费，此后根据所享受的各类养老服务缴纳相应服务费用。会员制模能在较短时间内收回部分投资资金，减轻了企业的资金压力。但是，在实际操作中, 会员资格如何转让，目前法律丙没有清晰界定，以及消费者的接受程度仍旧有待期盼。

 

挑战当头：运营经验和盈利模式

 

相比开发的快周转、高收益，养老地产这种存量盘活运营的逻辑在于获取长期稳健的经验收入。以往开发商进入这一领域，还可以寄希望于物业自身的升值，但是在目前严格调控下，房企要转变思路，并不容易。

 

养老产业的核心，已经不是地产商如何开发挣钱，而是养老服务和运营本身。养老项目硬件设施的配套可以立竿见影，但养老地产的运营和服务是一项长期的、昂贵的投入；这方面具有运营经验的人才急缺。

 

与此同时，养老地产的投、融、管、退的基金模式并不乐观。拿“投”来举例，在发达国家，养老地产的主流投资商是REITs（房地产信托投资基金）。REITs（real estate investment trusts），是一种通常采取公司或信托的组织形式，以发行股份或受益凭证的方式汇集投资人的资金，由专门的基金托管机构进行托管，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者，且通常享受税收优惠的信托基金。

相比国外，REITs在中国只是刚刚萌发，大陆第一只私募类REITs产品发行迄今也不过三年多的时间。

 

政策引导在中国几乎所有的产业发展中几乎都有决定性的作用，相比REITs在新加坡起步时，新加坡政府设置总协调人主导，财政部、税务部等部门参与的情况，中国版的REITs，涉及的诸多政府单位多方协调机制还没有建立。

 

因此，在中国现有的养老福利制度及相关REITS法规，使得美国、日本及澳洲的养老地产REITS模式，在中国至少在可预见的未来恐怕无法实现。欧美国家有国家大量补贴的养老退休金，老百姓在退休后能过充裕的养老生活，所以一般会选择住在养老院或相关养老社区。中国没有这块福利，普通老百姓更多只能自己用自己的积蓄或养老金去养老。

 

而市场上的养老地产项目，无论是出售还是出租的养老设施，它的价格都相对偏高。建设的档次和价格都偏高。只能满足极少部分收入比较高的偏富裕中老年人这种需求。中国的养老地产REITS，只能针对高端市场针对富裕人群，做不到欧美那种大面积平价养老社区。

 

在笔者看来，中国的养老地产还处于找寻盈利商业模式的阶段，主要还是依赖周边衍生服务产品来盈利，仅靠地产本身产生稳定现金流来满足REITS要求，恐怕无法做到。除非有政府大量补贴或是聚焦特定群体的高端养老市场，否则最多只能与有担保资质的债式“类REIT”沾上边，与国外真正的股权“REITS”还相差甚远。

 

不过，就像渡边淳一在描述老人生活的随笔集《优雅地老去》中所写的：“就像追赶夕阳的少年一样，明知不可能追上，但是少年奔跑的身姿是美丽的。同时，少年也正是被自己追赶落日的信念所感动，所以才去追赶的。”中国人对 “老吾老以及人之老”的追求是植入传统文化中的。 “让我们优雅地老去”这句话，在现代中国不是一个梦想，在地产行业商业模式的创新下，它依然值得我们去期待追逐。