两年之后再评“商改租”：暖意在前方，凉意是当下-戴俊凯的财新博客-财新网

自2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房后，“商改租”在全国已经实施了近两年。由于恢复了住宅属性、增加了长租公寓房源供应量等利好面，“商改租”前景被业界普遍看好，然而纵观这两年各地的实际操作效果，不得不说是“商改租如人饮水，冷暖自知”。

12城率先试点政策五花八门

　　严格说来，“商住房”在“北上广深”已经成了历史名词。商办属性土地无法再建设成居住类项目的政策限制，让一度成为楼市主力军的商住项目面临巨大困境，大量商办类项目面临库存积压难题。

　　2017年以来，北京、上海等一线城市商办物业一度出现成交冻结、库存积累的局面。同策数据显示，上海商住公寓存量面积达87.42万方（截至2017年5月17日已批预售许可证并且未售的面积），去化速度相比2016年全年月度均值大幅降低。北京市场更显严重，截至2017年3月26日北京商办调控新政出台，北京商住公寓存量面积为169.41万方，商业存量面积为450.69万方，写字楼存量面积为470.28万方。

2017年7月，住房城乡建设部等九部委选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点。此外，全国各地也纷纷落地住房租赁政策。根据中原地产统计数据显示，截至当年10月30日，全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了租赁政策。

从全国各地市的政策看，“商改租”并不是“想改就能改”。从已经出台“商改租”政策的广州、上海、佛山和南京等地市来看，其用语都十分谨慎，并没有形成一个全国性的通用规则体系，各地依然是在试水摸索，这也导致政策大都具有很强的地域性，这无疑对业者对各地政策理解、执行操作提出了更高的要求。

　　比如南京、佛山、合肥均要求申请改造为租赁住房的商办项目均要满足采光、通风、卫生、消防安全等基本居住条件的前提。另外，各城市对“商改租”政策也提出了细化要求，其中南京市要求对于存量商业物业，由开发企业提出申请、市政府批准后，以幢或单元为基本单位，方可按规定改为租赁住房，改建房屋将由房地产开发企业自持并用于出租，不得分割转让。佛山市则提出建设单位、法人或个人可申请改建为租赁住房，但使用年限不变，改建后的租赁住房10年内不得转让。合肥市明确可以栋为基本单位，按规定改建为租赁住房。

　　此外，北京、上海和杭州等超过10个城市在土地供应上明确提出增加“租赁用地”规模。

全国各地“商改租”政策梳理

（资料来源：景城置业研究组整理）

市场存量巨大，但挑战更大

商办项目转型为租赁住宅，不仅盘活了存量房源，恢复了商办项目的居住属性；同时，还在一定程度上增加了长租公寓的房源供应量，对长租公寓市场也是极大的利好。

“商改租”虽然被业界普遍看好，但受限于建筑结构、改造成本等因素，并不是所有商办物业都能改造为租赁住宅的，比如偏远地区的商办物业，如果改造为租赁住宅，不仅改造成本高，还将面临出租困难等问题。对于开发商和资产管理方而言，改造难度大、资本回收周期长、项目运营难度高，都是亟需攻破的难题。

首先，并不是所有商办项目均能改造为租赁住宅。商办项目由于建筑结构而产生的消防、采光等问题，使得相当一部分的商业项目并不适合改造为租赁住房；而符合改造条件的商办项目，如果地理位置较为偏僻，那么即使改造成租赁项目，也难以保证出租率。

其次，租售比低，实现资金回流难度大。对于开发商而言，“商改租”会对企业带来一定资金影响。一方面，商办项目由于进深、楼栋结构、外立面用材等因素，在改造层面存在着改造难度大、成本高的问题。另一方面，目前国内租售比较低，特别是一线城市，租售比仅1-2%，在这种条件下，要通过“商改租”实现资金回流难度相当大。因此，“商改租”对于开发商而言，回报周期较长，资金安全是一个挑战。

第三，租赁住宅的运营复杂程度高。对于擅长通过买和卖，最终实现快速资金流转的开发企业而言，运营租赁住宅项目并不是他们的强项。改造为租赁住宅后，开发商还要负责日常的运营和维护，资金方会承受更多的压力。

为了应对这些压力和挑战，去年8月，北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋和旭辉等旗下有诸多商办类项目的开发商“抱团取暖”，成立了北京商办联盟。北京保利提出“构筑房企资产联盟”。可以看出，无论租售，开发商都在尝试将商办类项目进行长线运作，摸索产业规律。

随着最近一段时间，监管部门有意识地将部分商办类项目“引导”至租赁市场，增添了大家对一领域政策规制的预期。但，如何获取优质物业，如何通过专业化改造，以及如何实现项目和资金的顺利退出，这些都是开发商、运营商、资产管理方，三方需要共同协作来一一化解的难题。在更细化明确的政策出台前，各地恐怕都得“让子弹飞一会儿吧”。

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